Immobilien-GmbH: Spare Steuern bei Verkauf und Vermietung

Als privater Immobilienbesitzer musst du Mieteinnahmen und die Veräußerung deiner Immobilie zu deinem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuern. Im ungünstigsten Fall zahlst du so den Höchststeuersatz von 45 % zuzüglich Soli und Kirchensteuer.

Nicht so, wenn du deine Immobilie in einer GmbH hältst. Hier kannst du die Besteuerung auf 15,83 % senken, bei smarter Strukturierung musst du auf den Immobilienverkauf sogar nur 1,54 % Steuern zahlen.

Zahle 3-mal weniger Steuern mit der Immo-GmbH

Die Besteuerung einer GmbH setzt sich aus der Körperschaftssteuer, dem Soli auf dieser und der Gewerbesteuer zusammen, was zu einem effektiven Steuersatz von etwa 30 % führt.

Gründest du deine GmbH jedoch als Immobilienprojekt, kannst du von der erweiterten Kürzung der Gewerbesteuer profitieren. Dann zahlst du nur 15,83 % Steuern auf Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Der gleiche, niedrige Steuersatz gilt auf Immobilienverkäufe. Hierbei musst du aber darauf achten, nicht in den gewerblichen Grundstückshandel zu rutschen: Du darfst maximal 3 Objekte in laufenden 5 Jahren verkaufen, andernfalls erhöht sich der Steuersatz auf 30 Prozent. Eine noch steuergünstigere Lösung für den Immobilienverkauf bietet der Share-Deal.

Die Vorteile deiner Immobilien-GmbH im Überblick

Gewerbesteuer-befreiung

Immobilien-GmbHs können sich von der Gewerbesteuer befreien lassen und zahlen dann nur noch 15, 83 % Körperschaftsteuer und Soli.

Haftungs-beschränkung

Hältst du deine Immobilie in einer GmbH und schließt ein Darlehen ohne private Bürgschaft ab, verringerst du dein Risiko.

Verkauf im Share Deal

Wenn du du deine Immo-GmbH über eine Holding hältst, kannst du die GmbH verkaufen und versteuerst den Verkaufserlös zu nur 1,54 %.

Immobilien-Holding: Versteuere Gewinne zu nur 1,54 %

Eine smarte GmbH-Strukturierung ermöglicht es dir, deine Steuerlast beim Verkauf von Immobilien auf nur 1,54 % zu senken. Dieser sogenannte Share Deal profitiert von der Holding und dem sogenannten Schachtelprivileg.

Hierbei hast du zwei GmbHs. Eine GmbH kauft die Immobilie. Die zweite Kapitalgesellschaft sitzt als „Mutter“ über dieser Immo-GmbH und hält diese – eine klassische Holdingstruktur. Willst du nun deine Immobilie verkaufen, so veräußert die Holding deine Immobilien-GmbH an den Käufer.

Hierbei greift das Schachtelprivileg: Verkauft eine Kapitalgesellschaft Anteile an einer anderen Kapitalgesellschaft, so sind die Gewinne zu 95 % steuerbefreit. Dein effektiver Steuersatz auf deinen Veräußerungsgewinn beim Immobilienverkauf beträgt deshalb nur 1,54 %.

Eine Frage der Abwägung: Solltest du deine Immobilie privat oder in der GmbH halten?

Ob du deine Immobilie besser im Privat- oder Betriebsvermögen halten solltest, ist von deiner Strategie und deinem Einzelfall abhängig. Hier lohnt es sich, Vor- und Nachteile der GmbH für das konkrete Immobilienprojekt stets abzuwägen.

Willst du die Immobilie beispielsweise selbst nutzen und frühestens in drei Jahren verkaufen, bietet sich das Privatvermögen an, da der Verkauf dann steuerfrei ist. Im Betriebsvermögen würden – ohne Share-Deal – mindestens 15,83 % Steuern auf den Verkauf der Immobilie fällig.

Wenn du hingegen Miet- und Pachteinnahmen generieren oder Gewinne aus Fix-and-Flip-Projekten ziehen möchtest, eröffnet eine GmbH klare Vorteile, wie aus der nachfolgenden Tabelle ersichtlich wird.

- Privatperson
- Immobilien GmbH*
- Laufende
  Einkünfte
- 47,48 %
- 15,83 %
- Veräußerung
  Verschiedene
  Optionen
- 47,48 %
  privates Veräußerungsgeschäft
  0 %
  Nach 3 Jahren Eigennutzung
  Nach 10 Jahren Vermietung
- 15,83 %
  Weniger als 3 Objekte in laufenden 5 Jahren verkauft
  30 %
  Gewerblicher
  Grundstückshandel
  1,52 %
  Share Deal in Verbindung
  mit einer Holding

*Voraussetzungen für erweiterte Gewerbesteuerkürzung erfüllt.

Gründe deine Immobilien-GmbH zum Steuern sparen

Seit vielen Jahrzehnten wird die GmbH von sehr Vermögenden nicht nur erfolgreich für steuersparsame Investments in Immobilien genutzt, sondern auch in Aktien, Termingeschäfte oder VC-Fonds.

Während das nötige Know-How für die Gründung der Immo-GmbH früher schwer zugänglich und teuer war, ermöglichen Digitalisierung und Automatisierungen heute deutlich mehr Menschen einen profitablen Einsatz.

RIDE unterstützt dich bei der unkomplizierten und weitestgehend digitalen Gründung deiner Immo-GmbH. So kannst du dich zurücklehnen und ohne Vorwissen das meiste aus deinen Immobilieninvestments holen, gesparte Steuern reinvestieren und deine finanziellen Ziele schneller erreichen.

Infos zur GmbH-Gründung

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Daniel

Gründer und Börsen-Trainer

Private Immobilien in GmbH einbringen –lohnt sich das?

Wenn eine privat gekaufte Immobilie in die GmbH übergeht, wird die Grunderwerbssteuer fällig. Eine häufig gestellte Frage ist deshalb, ob die Steuerersparnisse mit der GmbH so groß sind, dass es sich nicht nur lohnt mit der GmbH direkt eine Immobilie zu kaufen, sondern auch private Immobilien zu übertragen. Im Video erklärt Daniel anhand von drei Beispielen welche Kosten, Ersparnisse, Vor -und Nachteile auf dich zukommen können.

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Fragen & Antworten

Welche Steuern zahlt eine Immobilien GmbH?

Die Gewinne aus laufenden Einkünften (Vermietung & Verpachtung) und dem Verkauf werden mit nur 15,83 Prozent versteuert. Voraussetzung ist hier, dass die Kriterien der Gewerbesteuerbefreiung erfüllt werden, sonst liegt der Steuersatz bei 30 Prozent. Verkaufst du deine Immobilie im Share Deal zahlt du sogar nur 1,54 Prozent Steuern.

Was ist eine Immobilien-GmbH?

Eine Immobilien-GmbH ist eine vermögensverwaltende GmbH, die in eine oder mehrere Immobilien investiert und Einnahmen aus Pacht beziehungsweise Vermietung oder Verkauf der Immobilien erzielt. Dabei wird vom steuerlich privilegierteren Betriebsvermögen profitiert.

Ist eine Immobilien-GmbH sinnvoll?

Besonders bei Einkünften aus Pacht und Vermietung punktet die Immobilien-GmbH. Durch die Gewerbesteuerbefreiung werden die Einkünfte zu nur 15,83 Prozent versteuert. Zum gleichen günstigen Steuersatz können auch bis zu drei Objekte in fünf Jahren verkauft werden.

Wann macht es Sinn eine Immobilien-GmbH zu gründen?

Wenn im Privatvermögen auf Mieteinnahmen oder Einnahmen aus dem Verkauf der Immobilie der Spitzen-Einkommenssteuersatz zu erwarten ist, sollte die Gründung einer Immobilien GmbH in Erwägung gezogen werden. Wie profitabel dieses Konstrukt ist, hängt stets von der gewählten Strategie bei Immobilieninvestments ab.

Wann lohnt sich eine vermögensverwaltende GmbH Immobilien?

Eine Immobilien-GmbH kann bei langen Haltedauern eine lohnende Option sein. Allerdings ist es wichtig, dass sowohl die Immobilie als auch die Mieteinnahmen eine gewisse Größe aufweisen, um die jährlichen Kosten von etwa 3.000 Euro für die GmbH-Konstruktion zu rechtfertigen. Die Höhe der Verwaltungskosten für die GmbH kann individuell variieren.

Kann ich meine Immobilie an meine GmbH verkaufen?

Eine privat gekaufte Immobilie kann nach drei Jahren Eigennutzung steuerfrei verkauft werden, auch an eine GmbH. Im Betriebsvermögen wird hier jedoch in (fast) jedem Fall die Grunderwerbssteuer fällig. Dieser kann nur über den Umweg des Verkaufs an eine Personengesellschaft, die frühestens zehn Jahre nach Erwerb der Immobilie in eine GmbH umgewandelt wird, entgangen werden.

Kann ich Immobilien der GmbH an mich selbst vermieten?

Vermietungen einer GmbH an eine:n Gesellschafter:in sind kaum zu empfehlen. Zum einen müsste der:die Gesellschafter:in eine höhere als die ortsübliche Miete zahlen, damit für die GmbH noch ein zu versteuernder Gewinn bleibt. Bei zu geringer Miete besteht schnell der Verdacht einer verdeckten Gewinnausschüttung, bei zu hoher Miete der einer verdeckten Einlage. Zum anderen profitiert ein Privathaus in der GmbH nicht von der Steuerbefreiung beim Verkauf nach drei Jahren Eigennutzung, die im Privatvermögen existiert.

Kann ich meine Immobilien-GmbH von der Gewerbesteuer befreien lassen?

Immobilien sind die einzige Möglichkeit, die Einkünfte aus einer GmbH von der Gewerbesteuer befreien zu lassen. In §9 Nr. 1 GewStG sind die Kriterien festgelegt.

Wie kann ich eine Immobilien GmbH gründen?

Mit der RIDE GmbH-Gründung unterstützen wir dich im kompletten Gründungsprozess und nehmen dir die Arbeit ab. Du hast nur einen minimalen Aufwand. Im RIDE Account kannst du den Stand deiner Gründung jederzeit überblicken.

Welche Kriterien müssen für eine Gewerbesteuerbefreiung erfüllt werden?

Die erzielten Umsätze müssen aus Vermietung und Verpachtung stammen.

Die GmbH hat zudem stets mindestens eine Immobilie zu halten. Existiert nur eine Immobilie im Betriebsvermögen, kann diese nur verkauft werden, wenn eine weitere Immobilie hinzukommt. Dies ist relevant beim Asset Deal, bei dem deine GmbH die gehaltene Immobilie verkauft (nicht beim Share Deal, bei dem du die gesamte Immo-GmbH verkaufst).

Weitere Einnahmen möglich  Einnahmen aus Wertpapieren, Darlehen etc. sind nicht schädlich, erhalten aber keine Gewerbesteuerbefreiung.  

Vermeidung Betriebsaufspaltung  Verflechtungen von Besitz- und Betriebsunternehmen sind unbedingt zu vermeiden.

Kein gewerblicher Grundstückshandel  Es dürfen maximal 3 Objekte in laufenden 5 Jahren verkauft werden. Weitere Kriterien, wie z.B. Renovierungen im Zeitraum von 5 bis 10 Jahren mit anschließendem Verkauf, können schädlich sein.

Was ist ein Share Deal?

Bei einem Share Deal wird nicht die Immobilie, sondern die Objektgesellschaft/GmbH verkauft. Wenn diese Objektgesellschaft von einer anderen GmbH als Beteiligungsgesellschaft gehalten wird (Holding-Konstrukt), sind 95 Prozent des Veräußerungserlöses steuerfrei. Die effektive Steuerlast liegt somit bei nur 1,54 Prozent.

Wie kann ich eine Immobilien-GmbH gründen?

Mit der RIDE GmbH-Gründung unterstützen wir dich im kompletten Gründungsprozess und nehmen dir die Arbeit ab. Du hast nur einen minimalen Aufwand. Im RIDE Account kannst du den Stand deiner Gründung jederzeit überblicken.

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