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Immobilien-Holding gründen und Steuern bei Investments sparen

Die Gründung einer Immobilien-Holding bietet insbesondere in steuerlicher Hinsicht immense Vorteile. 

So profitieren zum einen Immobilien-Investoren, die bereits steuergünstig Immobilien in einer GmbH halten und in der Zukunft einen Verkauf planen – denn dieser kann mit der Holding zu nur 1,54 Prozent Steuern erfolgen. Bei nachträglicher Einbringung müssen jedoch Sperrfristen beachtet werden.

Aber auch Inhaber:in einer operativen Gesellschaft, die eine Gewerbeimmobilie erwerben wollen, können dieses Vorhaben smart mit einer Holding strukturieren.

Was du zur Immobilien-Holding wissen musst, wie die Gründung einer Immobilien-Holding zum Kinderspiel wird und wann sich eine Immobilien-Holding richtig lohnen kann, erfährst du auf dieser Seite.

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Die Basics: Immobilien-GmbH als Steuersparmodell

Hältst du Immobilien im Privatvermögen, so wird sowohl auf laufende Einkünfte aus Pacht und Vermietung, also auch auf Veräußerungsgewinne dein privater Einkommensteuersatz fällig – im schlechtesten Fall also über 47 Prozent.

Erwirbst du die Immobilie hingegen mit dem Betriebsvermögen einer GmbH, so kannst du von der erweiterten Kürzung der Gewerbesteuer profitieren. Dann zahlst du statt des üblichen GmbH-Steuersatzes von etwa 30 Prozent nur 15,83 Prozent Steuern auf Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.



Auch für die Veräußerung der Immobilie einer GmbH kann dieser günstige Steuersatz gelten.

Mehr dazu erfährst du auf unserer Seite zur Immobilien-GmbH.

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Was ist eine Immobilien-Holding?

Wie unterscheidet sich nun die Immobilien-Holding von der Immobilien-GmbH? Die Immobilien-Holding ist eine gewöhnliche Holdingstruktur. Sie besteht aus mindestens zwei Gesellschaften:

 

  1. Die Muttergesellschaft beziehungsweise Holding.
  2. Die Tochtergesellschaft beziehungsweise Immo-GmbH.
Der Name Immobilien-Holding rührt nicht etwa daher, dass die Holdinggesellschaft selbst eine Immobilie in ihrem Betriebsvermögen halten muss, sondern dass sie mit dem Zweck, Immobilieninvestments zu optimieren, gegründet wurde. Deshalb ist immer wenigstens eine ihrer Tochtergesellschaften eine Immobilien-GmbH.

 

Wann die Gründung einer Immobilien-Holding die richtige Wahl ist

Eine Immobilien-GmbH in einem Holdingkonstrukt zu halten, kann in den verschiedensten Fällen sinnvoll sein. Hier können du und dein:e Steuerberater:in bei der steuerlichen Gestaltung kreativ werden. Wir zeigen einmal drei Fälle auf, in denen sich eine Immobilien-Holding richtig lohnen kann.

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Share Deal: Verkauf von Immobilien zu nur 1,54 % Steuern

Immobilien-GmbH gründen und steuerfrei Vermögen aufbauen? Nicht ganz, aber fast: Mit der Holdingstruktur senkst du deine Steuerlast beim Verkauf einer Immobilie auf nur 1,54 Prozent.
Das funktioniert, indem deine Holding die Tochter-GmbH, welche die Immobilie besitzt, an den:die Käufer:in veräußert.

Dieser Verkauf ist dank des Schachtelprivilegs des § 8b des Körperschaftsteuergesetzes so steuergünstig möglich. Denn danach gilt: Verkauft eine Kapitalgesellschaft Anteile an einer anderen Kapitalgesellschaft, so sind die Veräußerungsgewinne stets zu 95 Prozent steuerbefreit.

Der Share-Deal mit doppelter GmbH-Struktur eignet sich vor allem für große, teure Immobilien oder Gewerbeimmobilien. Für eine kleine Privatimmobilie sind Käufer:innen selten bereit, eine GmbH zu erwerben.

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Kauf einer Betriebsimmobilie

Soll deine operative GmbH in eine eigene Immobilie ziehen, dann kannst du diese, statt mit der operativen GmbH selbst, mit einer neuen Tochtergesellschaft kaufen.
Deine operative GmbH mietet die Immobilie deiner Immo-GmbH dann an.
Der Vorteil:

 

  1. Deine operative GmbH kann die Mietaufwendungen in voller Höhe steuerlich geltend machen.
  2. Das senkt die Gewinne der operativen GmbH, die ja zu etwa 30 Prozent dort versteuert werden.
  3. Die Immo-GmbH ist von der Gewerbesteuer befreit, da sie nur Einnahmen aus der Vermietung hat. Gewinne werden somit zu nur 15,5 Prozent besteuert – deutlich günstiger, als wenn du in der operativen GmbH versteuert hättest.
  4. Aus der Immo-GmbH kannst du Gewinne wie üblich zu nur 1,54 Prozent Steuern in die Holding schieben und dort in Finanzinstrumente für deinen Vermögensaufbau investieren.
Ein weiterer lohnender Gedanke: Verkaufst du die operative GmbH irgendwann, bekommst du vom neuen Eigentümer weiterhin Mieteinnahmen und könntest dir so ein stabiles Einkommen aufbauen.

 

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Vermögensaufbau durch Immobilieninvestments bei gleichzeitigem Besitz eines Gewerbebetriebes

Eine Immobilien-Holding kann außerdem äußerst lohnend sein, wenn du eine operative GmbH hast und mit den Gewinnen aus dieser Vermögensaufbau mittels Immobilien-Investments betreibst. Die Holding senkt hierbei deine Steuerlast.

Hättest du keine Holding, müsstest du die Gewinnausschüttung deines Gewerbetriebes an dich als Privatperson mit der Kapitalertragsteuer in Höhe von 26,38 Prozent versteuern.
Erst dieses versteuerte Geld könntest du wieder über ein Gesellschafterdarlehen in deine Immobilien GmbH einbringen.

Hast du hingegen eine Holding, kannst du die Gewinne deiner operativen GmbH zu nur 1,54 Prozent in die Holding ausschütten und sparst so erheblich Steuern. Die Holding bringt die Gewinne dann über ein Darlehen in die Immo-GmbH ein und die Immo-GmbH investiert in die Immobilien. Das Darlehen kann steuerfrei zurück an die Holding getilgt werden. Übrige Gewinne reinvestiert die Immo-GmbH.

 

Professionell, digital & einfach Immobilien-Holding gründen

Du willst die Vorteile der Holdingstruktur für dich nutzen und eine Immobilien-GmbH gründen, um Steuern zu sparen? Wir manövrieren dich einfach und unkompliziert durch den gesamten Ablauf der Gründung.

Eine Holdinggesellschaft zu gründen unterscheidet sich grundsätzlich nicht von der Gründung einer operativen oder vermögensverwaltenden Gesellschaft.

Wir empfehlen für den Aufbau der Struktur aus Mutter- und Tochtergesellschaft die GmbH als Rechtsform und gründen diese auch für dich. Mit der RIDE Immobilien-Holding-Gründung hältst du deinen Aufwand minimal. So bleibt mehr Zeit, sich auf das Wichtigste zu konzentrieren: Deine Investments in Immobilien.

Kosten der Holding-Gründung pro GmbH:

2.299 €netto

Bei deiner Immobilien-Holding-Gründung behältst du stets den kompletten Preisüberblick. Während die meisten Kostenpunkte bereits in deiner Gründungsgebühr bei RIDE enthalten sind, musst du einige Rechnungen separat zahlen. Grund sind hier rechtliche Regularien.

Kosten, die in der RIDE GmbH-Gründung enthalten sind
  • Termine beim Notar
  • notarielle Gründung
  • steuerliche Erfassung
  • Erstellung der Eröffnungsbilanz
  • Entwurf der Handelsregisteranmeldung und Bereitstellung des Datensatzes
  • Beantragung des Legal Entity Identifiers und Kosten im ersten Jahr
  • Eintragung ins Transparenzregister
Nur bei RIDE erhältst du folgende Dokumente und Vertragsvorlagen
  • Gesellschaftsvertrag (Satzung)
  • Handelsregister-Anmeldung
  • Errichtungsprotokoll
  • Geschäftsführerbestellung
  • Gesellschafterliste
  • Geschäftsführeranstellungsvertrag
  • Rahmenkreditvertrag
  • Gesellschafterbeschlüsse
  • Darlehensverträge
Kosten, die nicht in der RIDE GmbH-Gründung enthalten sind
  • IHK Gebühren (jährlich ca. 120 €)
  • LEI (jährlich ca. 50 €, RIDE zahlt das erste Jahr)
  • Handelsregisteranmeldung (einmalig ca. 200 €)
  • Transparenzregistereintragung (jährlich 20,80 €)
  • ggf. Gewerbeanmeldung (nur bei operativem Geschäft nötig, einmalig, Betrag abhängig von der Gemeinde, i.d.R. zw. 10 € bis 30 €)
  • Auf Wunsch: weitere Gesellschafter (ab dem 4. Gesellschafter einmalig 149 € pro weiterer Person)
  • Termine beim Notar
  • Auf Wunsch: Atypisch stille Beteiligung (einmalig 600 €)

Reibungslose Gründung? Mit RIDE stressfrei zu deiner Immobilien-Holding

    • Aufteilung
    • 1.Ordertag
    • 2.Vorbereitung
    • 3.Gründung
    • 4.Registrierungen
    • 5.Fertigstellung
    • Dauer

      5-6 Wocheninsgesamt

    • Tag deiner Bestellung

    • ca. 2 Wochen

    • ca. 1,5 Wochen

    • ca. 2 Wochen

    • ca. 1 Woche

    • Deine Aufgaben

    • Bestellformular ausfüllen

    • Dokumente digital unterschreiben

      Termin beim Notar in deiner Nähe wahrnehmen

    • 1-Click-Bestätigung der Richtigkeit der Gründungsdokumente

    • Eröffnung deines GmbH-Bankkontos
      und Einzahlung des Stammkapitals

    • Eröffnung eines Depots für deine GmbH

    • erledigt RIDE für dich

      erledigt RIDE für dich

      Wir übernehmen die gesamte Kommunikation mit den Ämtern, dem Notar und den Behörden und erstellen dir alle nötigen Dokumente.

      Das Bankkonto und das Depot können wir aus regulatorischen Gründen nicht für dich einrichten - wir unterstützen dich aber bei der Eröffnung. Hier benötigen wir von dir den Nachweis über die Einzahlung des Stammkapitals.

      Wir suchen dir einen Notar in deiner Nähe und vereinbaren deinen Termin für die notarielle Beurkundung der Gründung und Satzung sowie die Beglaubigung der Handelsregisteranmeldung und der Gründungsvollmacht. Alle weiteren Dokumente unterschreibst du über DocuSign.

    • Einrichtung deines RIDE Accounts

    • RIDE prüft und bearbeitet deine Unterlagen
      RIDE erstellt alle Vertragsunterlagen und Gründungsdokumente für dich

      RIDE vereinbart deinen Wunschtermin beim Notar bei dir vor Ort

    • RIDE besorgt die unterschriebenen Dokumente von deinem Notar
      Weiterleitung an RIDE Partner-Notar

      RIDE führt die notarielle Gründung deiner GmbH durch

    • RIDE unterstützt dich bei der Kontoeröffnung bei Partnerbanken

      RIDE erstellt deine Eröffnungsbilanz

      RIDE trägt dich beim Handelsregister ein

      RIDE organisiert deine steuerliche Erfassung

    • RIDE beantragt deine LEI-Registrierungs-
      nummer

      RIDE trägt dich ins Transparenz-register ein
      
RIDE überträgt und prüft alle Informationen und finalisiert deine Gründung

    • zeitliche Abhängig-keiten von Dritten

    • Notar bei dir vor Ort

      IHK-Namensprüfung

    • RIDE Partner-Notar

    • Bank (Kontoeröffnung)

      Finanzamt



      Amtsgericht

    • LEI-Lizenzgeber

      Transparenz-register

Du bist in guter Gesellschaft

Schon über 1.500 Kundinnen und Kunden haben ihre vermögensverwaltenden GmbHs mit uns gegründet, über 2.000 vertrauen bereits auf die Betreuung ihrer GmbH mit RIDE.

Sehr gut organisiert bei RIDE.

Die eigene VV GmbH gegründet, mit Tipps zu welcher Bank und mit Online Unterschriften kein Papier hin und her senden. So mag ich das. Kann ich nur empfehlen.

Asset 2

Daniel

Gründer und Börsen-Trainer

Sie berichten über uns

 

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Holdingstruktur im Detail erklärt

In diesem Video erklärt Daniel von RIDE alles Wissenswerte zur Holdingstruktur und wie dein Vermögensaufbau von dieser profitieren kann. Dabei geht er auch auf das Beispiel des Nutzens der Immobilien-Holding für den Kauf einer Betriebsimmobilie noch einmal ausführlich ein.

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Fragen & Antworten

Was ist eine Immobilien-Holding?

Die Immobilien-Holding ist eine gewöhnliche Holdingstruktur, die mit dem Zweck der Optimierung von Immobilieninvestments gegründet wird. Sie besteht aus mindestens zwei Gesellschaften:

  1. Die Muttergesellschaft beziehungsweise Holding.
  2. Die Tochtergesellschaft beziehungsweise Immo-GmbH.
Wann lohnt es sich eine Immobilien-Holding zu gründen?